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マンションを購入する際の物件さがしのコツ3つ

マンションの購入は人生1度、多い人でも2度程度ではないでしょうか。高い買い物なのに買い物になれていない人がほとんどだとおもいます。ともすれば似たようなマンション物件に数百万から差ができてしまうマンション購入。ここでは納得価格でマンション購入ができるよう3つのポイントをお知らせします

増える中古のストック数と低迷する新築の供給

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マンション購入を検討する際に、新築・中古のどちらを選ぶか誰しも悩むところです。新築・中古それぞれのマンションにはメリットがあります。新築マンション中心に探している方も、中古マンション中心に探している方も新築・中古両方の市場を見ることをお薦めします。理由は、新築マンションの供給減少と中古マンションのストックの増加です。

全国分譲マンションストック戸数(出典:国土交通省 マンションに関する統計・データ等)

 

中古マンションと新築マンションの価格はともに上昇トレンドが続いているので同じ予算で考えると選択肢が限られていきます。しかし、新築のメリットデメリット、中古のメリットデメリットをしっかり抑えておけば、選択肢の条件を柔軟にすることができるようになります。

  • マンションの棟ごとに住戸が選びやすい新築。地域を絞っても物件数が選べる中古。
  • 建物・設備が新しく総じてスペックの高い新築。築年数が様々で個別性が強い中古。
  • 長期修繕計画があり保証も手厚い新築。マンションごとにメンテナンスが異なる中古。

中古マンションは、600万戸を超えるストックがあるので、マンションだけでなく住戸によっても個別性が強いのはよく知られていることです。

 

新築・中古の大きな違いは価格。中古マンションは個別性が強い。

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新築マンションと中古マンションを購入する際の大きな違いとしてまず挙げられるのは、価格です。不動産流通機構の発表資料によると、首都圏平均成約物件価格は3000万ちょい。これには新築・中古両方入っています。また新築分譲マンション売価平均は6000万弱。

これだけみると2倍近くも平均価格に差がありますが、首都圏平均成約物件価格には、新築もあれば築50年の物件までピンきりです。

中古マンション築年帯別構成比率(出典:東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」)

 

中古マンションは平米や見た目だけみてキレイで広いのにお得、なんて簡単に判断するのは危険です。なぜなら築年数によって性能基準が大きく異るからです。特にここ10年ほどの耐震性能基準は大きく変更が入っています。現在基準で耐震性能が劣る可能性のなるマンションのストックはかなりの数があるとも言われています。

 

つまり耐震性能基準が大きく変更されてからの建物、築15年以内のマンションで相場比較すれば、だいたいの目安になってくる可能性があります。このように新築マンションの値ごろ感を知るには、中古マンションの相場もチェックしておくことが有効です。

 

新築と中古で異なる諸費用 リフォームの制約に注意

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2つ目に中古マンションと新築マンションを比べる際に大きく異なるのが諸費用です。特にバスやキッチン・給湯器といった設備分は、相応の費用が掛かりますので築年数の古いマンションはリフォーム歴の確認が重要になります。ライフスタイルに合わせてリノベーションしたい人は、事前に予算と概算見積もりを確認しておくことをおすすめします。

 

また中古マンションのリフォームの際には制約があるので事前にチェックしておきましょう。例えば、億ションの中には、カーペットの床をフリーリングに変更することを管理規約で禁じているケースがあります。また、床の性能は上下階の遮音効果に影響するのでフローリングの性能に基準を設けていたり窓やサッシは共用部分のため勝手に取り替え禁止だったりこちらも性能基準が設けられていたりするマンションがあります。予算の都合上、ということで低性能の部材を使用してしまうと、基準に満たない可能性がでてきますので、気をつけましょう。

 

生ごみを粉砕して流すキッチンのディスポーザーはここ15年ほどで普及した設備ですが、まだ新築マンションでも設置されていない物件もあります。このディスポーザーは、浄化槽が必要になるため、あと付けできない設備です。中古マンションをチェックする際、このような高価な設備を付帯価値として見ておくのもポイントかとおもいます。

 

新築と中古とで大きく異なる購入プロセス 中古は良きパートナー選びを

3つ目の、そしていちばん重要なポイントが新築マンションと中古マンションの購入プロセスです。

新築マンションは、販売会社が大々的に宣伝することもあり、資料請求から事前案内会への参加、住戸の要望書の提出、ローンの事前審査、そして申込みと、比較的時間的余裕があります。

 

一方で中古マンションは、同じマンションでも複数個売り出されるほうがまれですし、ゆっくり吟味していると、他にほしい人がいるから、と売り側から急かされる可能性もあります。また、比較基準が物件によってまちまちなので、なれないうちは比較自体難しく感じることでしょう。そのため、中古マンション探しの場合は、仲介会社をパートナーとして選んで置くほうが効率的かつ良い物件にであえる可能性が高くなる傾向にあります。

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最後に

新築マンションと中古マンション、どちらがいいか、いい買い物なのか、は実際の物件を比較してみないと、はっきりしたことはわかりません。相場ごと、地域ごとに、新築、中古の受給も違いますし、そもそも不動産販売業者の情報量、受給状況によって相場は形成されていくので、より納得感のある価格でマンションを購入するなら、新築、中古の両方をチェックすべきです。また、中古の場合は物件と平行して信頼できる仲介会社を探す、ということもおすすめします。